Тувинская власть и рынок жилья: проблемы и перспективы

КТО ВЫИГРАЛ ОТ СМЕНЫ «РАЗВИТОГО СОЦИАЛИЗМА» НА «ДИКИЙ КАПИТАЛИЗМ»?

Как известно, наличие собственного жилья определяет успех или неудачу в личной жизни. А имеющееся в стране жильё с годами приходит в негодность. Одновременно создаются новые семьи, которым где-то нужно жить. Поэтому строить новое жильё нужно обязательно. Ранее, при советской власти, эту проблему в основном решало государство, которое ежегодно вводило миллионы квадратных метров квартир, передавая их гражданам по социальному найму. Кроме этого, немного жилья в сёлах и маленьких городках строили сами граждане. Ещё немного жилья строилось путём создания жилищно-строительных кооперативов.

Но тут в страну пришёл дикий капитализм и про нужды населения как-то забылось. Самый яркий пример такой «забывчивости» – строительство кооперативного 9-этажного жилого дома в Кызыле. Ещё при советской власти госорганы создали в Кызыле кооператив ЖСК-4, который объединил бесквартирных граждан. Они сами выступили в роли застройщика. Люди взяли кредиты в Сбербанке и выплатили УКСу все полагающиеся за строительство деньги. Но тут случилось несчастье – Ельцин в борьбе за власть развалил СССР и в целях улучшения жизни людей ввёл в России «рыночную экономику». При этом всех заверили, что в новой России останутся все обязательства бывшего СССР перед гражданами. Но выполнить это обещание не смогли.

В Туве, пока президентом республики был Ш.Ооржак, старались обещания прошлой власти как-то выполнять. И строительство жилого дома продолжили, добавив УКСу денег из бюджета республики и дополнительных взносов кооператоров. Что смогли, достроили и заселили жилой дом по жребию. При этом 100 семьям, заплатившим государству за строительство 1,5 стоимости квартир по договору, вместо обещанных и оплаченных ими квартир досталась «дырка от бублика», поскольку срок полномочий президента Ооржака истёк и вместо него у руля республики появились протеже нашего замечательного земляка Сергея Шойгу: сначала Шолбан Кара-оол, а затем – Владислав Ховалыг. Эти два деятеля почему-то решили, что обещания советской власти и президента Ооржака этим 100 несчастным комфортного жилья уже ничего не стоят.

Кара-оол ещё поначалу делал вид, что занимается решением этой проблемы, а когда во власть пришёл Ховалыг, то он с обманутыми дольщиками даже разговаривать отказался. Мало того: даже министр строительства Кыргыс счёл ниже своего достоинства общаться с обманутыми людьми, перепоручив это своему заместителю. А тот в свою очередь унизил председателя ЖСК-4 и посоветовал ей «не спекулировать на смерти сына, погибшего на СВО».

Но это – частности, раскрывающие отношение главы республики Владислава Ховалыга и членов его правительства к простым людям. Хотя возможности для обеспечения 100 обманутых правительством Тувы семей квартирами имелись ранее, и эти возможности остаются такими сейчас. И дело тут совсем не в возможности властей решать проблемы обманутых людей. К сожалению, проблема состоит в том, что ни глава Ховалыг, ни его чиновники в принципе не считают дольщиков за людей и не собираются исполнять обязательства государства перед ними. Видимо, и сам Ховалыг полагает, что, невзирая на очевидное недоверие к нему со стороны избирателей и ненависть большой части общества за его чванливость, беспринципность и необязательность, на очередных выборах, если Кремль позволит ему идти на выборы, избиркомы «нарисуют» ему 80% голосов и позволят обманывать народ и далее.

Впрочем, давайте беспристрастно проанализируем ход строительства жилья в Туве.

РАЗНЫЕ ВАРИАНТЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Для всех очевидно, что строительство жилья в Кызыле под руководством главы республики Владислава Ховалыга заметно оживилось после грандиозного провала в строительстве, случившегося при бывшем руководителе республики Шолбане Кара-ооле. Между этими двумя ситуациями существует большая разница. При Кара-ооле многоквартирные дома строились за счёт федерального финансирования по трём основным программам: по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, для детей-сирот и в рамках ликвидации последствий землетрясения. Правда, освоение бюджетных средств в Туве сопровождалось массовыми хищениями, организаторами которых были органы власти республики. Самому Кара-оолу удалось в последний момент без потерь перескочить из кресла главы республики в Государственную Думу и избежать уголовного преследования, хотя органы безопасности накопили на него солидный портфель компромата, который покоится там «до лучших времён». Но многим чиновникам и ещё большему числу руководителей строительных компаний пришлось сначала присесть на скамью подсудимых, а затем получить различные сроки наказания. Хотя в принципе они всего лишь аккуратно исполняли указания главы республики Ш.Кара-оола и его брата Юрия.

Однако новому главе республики не удалось продолжить практику строительства бюджетного жилья, поскольку к тому времени у республики «прохудилась крыша» в лице нашего знаменитого земляка Сергея Шойгу и ходить с протянутой рукой по коридорам власти стало некому. Сам Ховалыг пробивными качествами никогда не отличался, а замолвить за него слово оказалось некому. Поэтому бюджетное строительство в республике «приказало долго жить». Возникла ситуация, при которой строительным компаниям нужны объёмы строительства, а правительству – благополучная отчётность по вводу жилья. Таким образом, Ховалыгу для поддержания и развития жилищного строительства в республике ничего не оставалось, как переложить финансовую ношу этого процесса на простых нуждающихся в жилье граждан, организовав процесс строительства жилья на средства ипотечного кредитования Сбербанка России.

Для этого им была подобрана группа предприятий строительного профиля, которым он путём бесплатного выделения земли выборочно создавал условия для работы в республике. К ним можно отнести не только давно зарекомендовавших себя профессиональных респектабельных застройщиков, как ООО «Восток», ООО «Энергострой» и ООО «Кызылпромстрой», но и таких откровенных прохвостов, как ООО «Суугу», ООО «Олчей» или ООО «Регионстрой», которые часто строят жильё на пустырях. Там, где нет дорог и тротуаров, не ходит общественный транспорт и где отсутствует социальная инфраструктура: школы, детсады, больницы, магазины и аптеки.

Но сейчас речь идёт не о качестве строительства как таковом и не создании условий для цивилизованной жизни приобретателей жилья, а о том строительно-коммерческом процессе, который организовал в Туве Владислав Ховалыг. А также о вероятных последствиях от его деятельности.

«НЕСИТЕ ВАШИ ДЕНЕЖКИ...»

Как известно, тувинцы – народ в своей массе довольно наивный и доверчивый. И обмануть его совсем не сложно. Да и в целом в стране у нас даже известных народных артистов, как Лариса Долина, мошенники «разводят» на сотни миллионов. А уж обмануть бездомного тувинца для наших беспринципных властей – раз плюнуть. При этом нужно понимать, что жилищная проблема как таковая для главы республики – вопрос далеко не главный. Для него важно показать федеральным властям показатели роста темпов строительства. Но если его предшественник Кара-оол пытался эту проблему решать с помощью федеральных средств, то Ховалыг, не имея такого покровителя, как Шойгу, переложил эту проблему на самих нуждающихся в жилье.

Схема, используемая Ховалыгом, достаточно проста: он выделяет группе приближённых к нему застройщиков земельные участки под строительство многоквартирных домов и согласовывает с руководством Сбербанка квоту льготных ипотечных кредитов для клиентов, обратившихся к этим застройщикам. Банк выдаёт кредиты гражданам, которые возвращают денежные средства на эскроу-счета этих самых привилегированных строительных компаний, и их же выдаёт в виде кредитов этим специально подобранным Ховалыгом строительным подрядчикам.

То, как они рассчитываются с Ховалыгом за его протекцию, оставим за рамками публикации. Вспомним только про то, что в строящемся жилом доме по ул. Ленина в г. Кызыле странным образом у Ховалыга появились сразу две квартиры... Но я сейчас не о коррупции. Я – про строительство. Эти застройщики смогут получить деньги дольщиков со эскроу-счетов только тогда, когда они построят и введут в строй жилой дом. На примере ООО «Регионстрой», построившего на пустыре за городом две девятиэтажки, денег со эскроу-счетов ему не хватило для расчётов с поставщиками материалов и субподрядчиками. И теперь Иргит вынужден скрываться от них, как от рэкетиров.

ЗАЩИТА ГРАЖДАН ЗА СЧЁТ САМИХ ГРАЖДАН

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, который используется для обеспечения безопасности расчётов, например, при покупке жилья в новостройке. В нём деньги покупателя блокируются в банке и передаются продавцу (застройщику) только после выполнения всех обязательств по договору, например, после сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, в этой схеме финансирования строительства банк на строительстве жилья зарабатывает трижды: сначала, выдавая кредит гражданам, затем, получая эти деньги на хранение на свои эскроу-счета, а затем в третий раз – выдавая их этим же застройщикам в виде кредитования строительства. При этом застройщик от этой схемы не страдает, поскольку тройное обложение банком его услуг он вкладывает в стоимость квартир, которую должны оплатить граждане, получившие в банке ипотечный кредит со сроком его гашения в 20, а то и 30 лет.

Эксперты бьют тревогу – ипотечный пузырь в стране раздувается до опасных размеров. Общий объём просроченной задолженности по ипотечным кредитам уже перевалил за 170 млрд. рублей. И скорость наращивания задолженности только увеличивается. Хотя сама по себе доля просроченной задолженности пока некритична.

ПОЧЕМУ КРЕДИТЫ В БЕДНЫХ РЕГИОНАХ – ЗЛО?

Надо иметь в виду, что везде условия разные. Скажем, на Дальнем Востоке, где они наиболее щадящие по ипотеке в масштабах страны, удельный вес просрочки не превышает 0,5%. Но в таких бедных субъектах, как Ингушетия, Дагестан, Чеченская Республика, Северная Осетия и Тува, ситуация складывается критичная.

Оказалось, что жилплощади в Туве настроено много, но покупать его некому, поскольку Тува вошла в число регионов-лидеров по рискам затоваривания на рынке новостроек в России. По официальным данным, самые высокие затоваривания на рынке новостроек зафиксированы в Туве, Дагестане и Саратовской области. Что означает: в республике наблюдается значительный дисбаланс между предложением и спросом – новые квартиры появляются на рынке значительно быстрее, чем их успевают покупать. Как оказалось, темпы ввода первичного жилья в Туве превышают темпы продаж почти в 10 раз. В среднем за день по договорам долевого участия и договорам купли-продажи в республике продаётся 1,1 квартиры, в то время как ежедневный ввод новых квартир из строящихся проектов составляет 10,87.

Почему в Туве сложилась такая тревожная ситуация? Дело в том, что Тува ещё со времён руководства республикой Шолбаном Кара-оолом официально превратилась в самый нищий регион России и продолжает оставаться таким и сейчас. В республике живут самые бедные граждане России. Правдами и неправдами им удаётся взять ипотечный кредит и получить жильё. Но платить по этому кредиту, даже если он льготный, они не могут, поскольку доходов семьи им часто не хватает даже на еду.

Когда-то Тува называлась Урянхайским краем и входила в Китайскую империю. Однажды китайский император издал Указ, которым запретил в Урянхайском крае такой вид деятельности, как ростовщичество. Потому что тувинцы брали в долг под проценты у ростовщиков деньги, а вернуть их потом не могли. И у них за долги отбирали скот, тем самым уменьшая налогооблагаемую базу Урянхайского края. В принципе менталитет тувинцев с тех пор мало изменился. Не случайно известный в России банк «Хоум-Кредит» запретил своему подразделению в Туве кредитную деятельность из-за массового невозврата средств. И эта история продолжается. В связи с тем, что число должников у кредиторов растёт, Сбербанк постоянно ужесточает условия выдачи кредита. Поэтому главной темой встречи Ховалыга и Орешкина был вопрос о возможности продления на 2026 год действующих особых условий предоставления льготных ипотечных кредитов по ставке 2% годовых на территории Республики Тыва в рамках федеральной программы «Семейная ипотека».

МАССОВАЯ РАЗДАЧА ЛЬГОТНЫХ КРЕДИТОВ ПРИВЕЛА К БЕСКОНТРОЛЬНОМУ РОСТУ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ

В Туве не только низкий уровень доходов, но и низкая обеспеченность жильём – 16,4 кв. м на человека при среднем по России 29,4 кв. м. А рынок новостроек в Кызыле уже изрядно «перегрет». Однако рост стоимости строительных материалов, кабальные условия кредитования и низкая платёжеспособность населения увеличивают стоимость жилья. Сегодня средняя цена новостройки в Туве – 143 000 руб. за кв. метр, в то время как на «вторичке» она составляет и около 100 000 руб. за кв. метр. Эксперты полагают, что дикий рост стоимости жилья разогнала именно льготная ипотека, которая появилась после ковида. И те регионы, которые сделали на ипотеку ставку, получили в итоге самое дорогое жильё со всеми последствиями.

Государство тогда просто спасало застройщиков – иначе стройки бы встали, а дольщики пошли бы по судам. Застройщики, почувствовав спрос, стали поднимать цены. Им помогало государство. Программы множились: семейная, IT-ипотека, господдержка-2020.

Но все они привели только к тому, что рынок «первички» искусственно раздулся вдвое, а «вторичка» замерла, потому что кредиты для приобретения уже построенного жилья не выделяются. В этом плане ситуация в Туве начинает напоминать Китай. Там также настроили много жилья, которое покупать некому. Поэтому в Поднебесной три крупнейших девелопера в предбанкротном состоянии, а рынок, надутый дешёвыми деньгами, вот-вот лопнет.

Схема везде одна.

Застройщик приходит в банк с проектом и землёй:

– Хочу построить дом.
– Сколько тебе нужно?
– Пять миллиардов.
– Держи, строй.

Банк выдаёт проектное финансирование, но только частями. Если продажи пойдут по плану и эскроу-счета наполняются деньгами дольщиков, следующий транш выдают. Когда продажи падают, банк перекрывает кран.

А у застройщика уже долги: стройматериалы куплены в долг, подрядчики ждут оплату, рабочим надо платить, проценты по кредиту «капают» каждый день. Такие застройщики, как ООО «Восток», такой «шторм» выдержат, поскольку у них имеется собственное производство строительных конструкций, техника и профессиональные кадры. А многие другие, скорее всего, будут обанкрочены и прекратят деятельность. В итоге – застройщик «задыхается», рынок внешне выглядит вроде как благополучно только до первой «трещины».

Что будет дальше? Массовые заморозки объектов и банкротство застройщиков – вопрос времени. Первыми «накроются» застройщики, которые не вытянули планы продаж. За ними – ипотечники, уставшие ждать сдачи домов, платить аренду и проценты одновременно.

Банки тоже не смогут остаться в стороне: им придётся распродавать активы минимум на 40% ниже фактической стоимости. Но другого выхода у них не будет.

КОГДА «ПУЗЫРЬ» ЛОПНЕТ, МАЛО НИКОМУ НЕ ПОКАЖЕТСЯ

Правда, и по бросовой цене в Туве покупать жильё будет некому. Население закредитованно и неплатёжеспособно. Что, кстати, грозит социальным взрывом, когда количество неплатежеспособных должников банка достигнет определённого уровня. Люди, объединённые местом жительства в закредитованных многоквартирных домах, особенно те, кто прошёл «горячие точки» – это ли не «гремучая смесь», способная подорвать стабильность? Когда кредиторы всерьёз займутся должниками, у которых за душой ничего нет, кроме кучи ребятишек, события могут пойти по непредсказуемому опасному сценарию...

Возникает естественный вопрос: а есть ли вообще смысл покупать новостройки прямо сейчас? Ведь покупать новостройку сегодня – как входить в маршрутку, которая уже трогается, а впереди – пробка. При этом трагический финал вполне предсказуем – рынок сам начнёт сбрасывать балласт. Цены будут опускаться не обязательно резко, но стабильно. И тем, кто располагает финансами, остаётся только дождаться, когда за те же деньги можно будет купить вдвое больше квадратных метров жилья.

Вот в какую ситуацию загнал республику глава Ховалыг ради роста показателей строительства.

Когда верстался этот номер.

Пришло сообщение: самый большой темп прироста дефолтных кредитов с начала 2025 года наблюдается в Республике Тыва – 77,5%. В этом регионе уже каждый пятый выданный розничный кредитный рубль (20,37%) – банкротный.

Кондрат Пчёлкин